最近，温州土拍市场不停地“搞事”，过去较为“吝啬”的主城各大区纷纷发布挂牌公告。截止目前，仅3-4月份即将出让的涉宅地块多达10宗。
“东拓”之后，“西优”成为新的市场“热点”。从新希望·玉锦麟的成功开始，城西中央涂给各大房企提供了一个新的“商机”，龙湖早早在此做了土储，绿城也刚刚进驻成功。最近，土拍网再次一口气发布了两宗仰双片区的挂牌公告，其中一宗起始楼面价约元/㎡，与刚刚成交的绿城竟得地块起始楼面价约元/㎡相比，形成了较大的差距，这差距微妙得可疑。什么原因呢？我们来了解下。
Part1区位和周边
温州市仰双片区黄龙单元瓯浦垟街坊A-40地块位于温州市鹿城区双屿街道，属于黄龙单元，在景山脚下，黄龙康城的西侧。
（区位图）
从位置来看，本身中央涂就被认为有些“偏”了，那么这个地块属于比藤桥好些，但是一眼看去仍然很“偏”的位置。
不过，尽管“偏”，但是基础配套都是具备的。黄龙康城东侧本身就具备较为完善的生活配套，西侧温州市黄龙第二小学、温州第二高级中学、温州第二十三中学可以满足基本的教育需求。中央涂的购物广场运营后，城西没有大型购物商场的缺憾也弥补了。
（区位图）
卧在山脚，有个问题是不可忽视的，也是这块地最为明显的不利因素。
与该地块相邻的东瓯王墓文化公园，已经被改造成旅游文化景点，影响倒不大。但是在项目西侧米以内的市福建山陵园和金鸡龙公墓很容易成为“雷点”。
按照建筑要求，该地块上的建筑高度要在24-80米之间，即，最高为26层左右，是否会成为“坟景房”不好做定论，可以参考类似山脚下的项目。
Part2地块详情
本宗地块总用地面积平方米，其中出让部分面积≤平方米，划拨教育用地面积≥平方米，交通服务场站用地≥平方米。
（地块详情图）
（地块详情图）
一、规划用地性质：A-40地块为R2（二类居住用地）兼容B11(零售商业用地)、B13（餐饮用地）、B2（商务用地）、S4（交通场站用地）。其中B11(零售商业用地)、B13（餐饮用地）、B2（商务用地）兼容比例不小于5%，不大于30%。
二、土地利用规划指标：
地块容积率为1.5-2.4，计入容积率的地上总建筑面积≤平方米，其中各兼容功能的面积≤平方米，建筑密度≤35%，绿地率≥30%，建筑高度≤80米（且住宅建筑≥24米）。
三、地块需配建一处政策性住房（人才住房），建筑面积≥平方米，土地性质为出让，套数≥套，其中户型建筑面积90-95平方米≥套、-平方米≥50套。
四、地块需配建一处12班幼儿园，用地面积不小于平方米，建筑面积不小于平方米。
五、地块需配建公交首末站，用地面积≥平方米，建筑面积≥平方米。
六、地块内须建设菜市场一处，建筑面积≥平方米。
七、该地块受让人需有偿代建地块相邻的5条道路、2个绿化带和双桥河，代建的瓯浦路、瓯浦中路、南山西路、南山东路、东瓯路、A-43绿化带、A-18-2绿化带、双桥河用地性质为划拨。
在功能规划上，该地块略有些复杂，但是整个配套也更为完善。
该地块的起始价为万元，起始楼面价约为元/㎡，上限价格为176万元。当竞买人报价达到上限价格时，不再接受更高报价，转为在此价格基础上竞报政策性住房（人才住房）面积的程序，每次竞报面积增幅为平方米或平方米的整数倍，并以竞报面积最高者确定竞得入选人，最高竞报面积为140平方米。
Part3地块小评
本宗地块虽然属于鹿城区，但离市中心核心配套区较远，尤其是景山隔开东西和南北，无形中在区域中划开一条分明界限；而北边与中央涂和集新社区（未来社区）也“互不打扰”；
基本配套虽齐全，但是吸引点不足，唯有相关教育配套若是能落实街道划分，或许能以教育资源走出一条“销路”；
不利因素过于明显，地价虽较同区域低，但是未来的开发面临着很大的考验。
上周刚发布的会昌河单元的A-03a地块起始楼面价约元/㎡，在潮启四季的前车之鉴下，隐隐有“不祥预感”，与之隔了一条景山隧道的黄龙单元瓯浦垟街坊A-40地块是否会成为“难兄难弟”，也变得扑朔迷离。
文章来源:乐居买房
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